글 몇개 안썼는데 정말 요즘은 부동산관심이 많구나
생각이 드는것같네요. 감사해주시는분도있고 질문도
해주셔서 여러가지 뿌듯하기도 하네요

문득 요즘 코로나시국으로
발품 임장을 못가는 분들께 좋은 팁하나 알려드리고자합니다
물론 제가 정답은 아닐수있으나 제가 지나온 경험으로는
주관적으로 도움이 되고 느낀바가 있어서 써봅니다

1. 호갱노노 어플로 이용하기 및 거르기
- 전 개인적으로 호갱노노로는 실거래가 추이만 봅니다
(호갱노노로 실거래추이를보고 “아실”어플로 동위치 파악)
- 걸러야할 아파트단지
* 1순위로 주의해야할것: 찬양/이야기글빈도가 잦게 많거나
* 부정적인 글에 동일한 사람들이 반복해서 대응댓글다는곳
* 신고가와 실제 실거래 가격/빈도 차이가 많은곳
예) 신고가가 한번씩 높지만 평균은 실거래 격차가있는곳
* 용적률 확인(500~550%이상거르기)
+ 주차공간 가구당 대수
- 호갱노노 실시간 검색순위는 재미로만 볼것

2. 용적률 / 건폐율 확인하기
건폐율 : 건축면적의 대지면적에 대한 비율
용적률 : 건축물 총면적의 대지면적에 대한 백분율
* 특히 최근엔 용적률경우 맨아래 표와같이
주거지역으로 구분되지않은곳에 억지로 올린아파트가존재

만약 그런집이 역세/신축이고 입지적으로 좋아보일수있지만
추후 재건축대상시 유리할지는 의문입니다
(참고로)
건물을 매입할 때 해당 건물의 건폐율이나 용적률이 한도보다
훨씬 낮은 상태로 지어져있다면 이 건물을 재건축할 때 유리

3. 비교적 현실적 부동산 매물가격 파악하기
우선 신고가와 평균가와 갭이크고
실제 실거래도 적은 단지는 2순위로!

앞서말씀드린것처럼 평균실거래가 빈도가 최근 2-3개월
빈도수가 많으면 짧게는 1개월 평균가격선을보고
호가의 격차를 보고 접근하는게 좋습니다

* 최근경우 허위매물 등록이 어려우니
저같은경우 사고싶은아파트+평수 고르고
네이버부동산에서 최저가 호가로놓고 빈도많은 시점의
평균실거래가가 파악한다음(호갱노노 스와이프로 이용가능)
단순 담합처럼 입맞춰서 올린 호가인지
정말 오르는 현황의 호가인지 구분하시는게 중요합니다

그기준으로 보고 부동산브리핑을 듣고 임장가는걸 추천

4. 초품아+학군지 현실적 파악하기
부동산이나 거주주민들이 찬양처럼말하는 저런 포인트는
매수자일수로규현실적으로 보셔야합니다
- 1000세대 이상 대단지경우 대단지 밖에
학군지(초등학교) 존재할경우
가장 중간그리고 먼아파트에서 거리를 잽니다
(네이버지도이용)
그리고 실제 도보경우의 가는길에 도로수와 거리를확인
-> 이러면 실제 초품아/또는 가깝다고 하는 소리는
헛소리라는게 보입니다

5. 개발가능성 구분하기
수도권(서울이외지역일수록) 투자성을 생각한다면
개발간접영향권이아닌 직접영향권으로 가야합니다
아시겠지만 서울은 인구밀도가 면적에비해 높습니다
그리고 인프라도 더 밀집되있구요 그래서 체감성은
수도권보다 당연히 좋아 간접권도 영향이 갑니다
하지만 예로 수원/용인처럼 수도권은
개발호재 발전호재 직접 영향권으로 들어가야 효과가있습니다

* 간접영향권인데 큰 고속도로 건너편이나
예로 같은 경기도권이라고 시단위(수원시 용인시)에서
뭔가 생긴다고 혹해서 +장점으로 함께 생각해서매수X

해당 5가지말고 더 많은 부분도 있으나
과유불급이니 간단히 중요포인트를 공유드리겠습니다^^

부동산은 (특히 아파트) 오히려 냉정하게
장점을 본인이 판단하고 찬양글에 휘말리지 않았음 합니다

저는 ‘단순 최신 빈도가 적은 실거래가/신고가보단’
“최근기준 평균 빈도가 많은 시점의 실거래가를 믿습니다”

새롭게 매수하시는분이나 투자를 하시는분께 도움이되었음하며 지금시점에는 매수를 추천하나 패닉바잉은 피하셨음 합니다

도움되셨고 혹은 한번더 의견주실분은
추천이나 댓글달아주시면 감사하겠습니다^^

* 이전글 정리 (부동산 팁공유+임장기 + 최근 실거래가 추이)

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